Quelle classe d’actifs immobiliers offre la meilleure protection contre la récession actuelle ?

Face aux turbulences économiques actuelles, l’investisseur immobilier montréalais est confronté à un dilemme stratégique. La sagesse populaire a longtemps vanté le « plex » comme la valeur refuge par excellence, une source de revenus stable et une protection tangible contre l’inflation. Cette approche, bien que respectable, montre ses limites dans un contexte de taux d’intérêt fluctuants et de changements structurels profonds, notamment dans les grands centres urbains.

Penser la diversification se résume souvent à un débat binaire : résidentiel contre commercial, ou détention directe contre parts de fonds. Pourtant, cette vision simpliste ignore les dynamiques plus fines qui régissent la performance des actifs en période de crise. L’enjeu n’est plus seulement de posséder de la brique et du mortier, mais de comprendre la liquidité, la fiscalité et les tendances démographiques qui sous-tendent la valeur de chaque catégorie d’actif.

Mais si la véritable clé n’était pas de choisir un camp, mais de construire un portefeuille résilient en pensant comme un gestionnaire de fonds ? L’angle directeur de cette analyse est le suivant : la protection optimale contre la récession ne se trouve pas dans un type d’actif unique, mais dans une allocation stratégique entre la liquidité des FPI spécialisés et la valeur intrinsèque d’actifs physiques non-conventionnels, arbitrée par les signaux macro-économiques et urbains propres à Montréal. C’est une approche qui privilégie l’agilité et la vision à long terme sur la simple accumulation de portes.

Cet article va décortiquer les différentes classes d’actifs sous cet angle stratégique. Nous analyserons les avantages et les pièges de chaque option pour vous permettre de structurer un portefeuille immobilier véritablement à l’épreuve des cycles économiques, bien au-delà du modèle traditionnel montréalais.

Pour naviguer dans ce paysage complexe, cet article est structuré pour vous guider, d’une analyse des secteurs traditionnels vers des stratégies de diversification plus sophistiquées. Le sommaire ci-dessous détaille les étapes de notre raisonnement.

Commercial ou Résidentiel : quel secteur rebondira le plus vite post-crise au centre-ville ?

La dichotomie traditionnelle entre l’immobilier commercial et résidentiel est devenue particulièrement pertinente dans le contexte post-pandémique de Montréal. Le secteur commercial, surtout les espaces de bureaux du centre-ville, subit une pression structurelle due à la généralisation du télétravail. Cette tendance de fond crée un surplus d’offres qui pèse sur les loyers et les taux d’occupation, rendant un rebond rapide incertain. À l’inverse, le secteur résidentiel continue de bénéficier d’une demande forte, alimentée par l’immigration et une crise du logement persistante.

Malgré un environnement de taux d’intérêt plus élevés, le marché a fait preuve d’une résilience surprenante, avec une hausse de 6,8% du prix moyen des propriétés dans la région métropolitaine jusqu’à récemment. Cependant, une analyse plus fine révèle des nuances. On observe une baisse des mises en chantier spécifiquement sur l’île de Montréal, qui est la seule grande ville canadienne à avoir connu une régression sur ce front trois années de suite. Cela suggère que si la valeur se maintient, le développement, lui, se déplace vers les couronnes, indiquant une transformation géographique de la demande.

Pour un investisseur, cela signifie que le pari résidentiel reste plus sûr à court et moyen terme, mais que la localisation est plus critique que jamais. L’opportunité dans le commercial pourrait résider non pas dans l’attente d’un retour à la normale, mais dans la reconversion d’actifs de bureaux obsolètes en unités résidentielles ou en espaces à usage mixte. C’est une stratégie de plus-value qui demande un capital et une expertise importants.

Comme cette vue contrastée le suggère, la vitalité a déserté certains espaces de travail pour se concentrer dans les lieux de vie. Le rebond le plus rapide sera donc probablement celui du résidentiel, mais le potentiel de transformation le plus élevé pourrait se cacher dans les squelettes des immeubles de bureaux du centre-ville. La question n’est plus « commercial ou résidentiel ? », mais plutôt « comment le commercial peut-il devenir résidentiel ? ».

REITs en bourse ou immeuble physique : comment s’exposer à l’immobilier sans gérer de locataires ?

Pour l’investisseur cherchant une exposition immobilière sans les contraintes de la gestion locative, l’arbitrage entre la détention d’un immeuble physique et l’investissement dans des Fonds de Placement Immobilier (FPI, ou REITs en anglais) est fondamental. Les FPI sont des sociétés qui possèdent et gèrent un portefeuille d’immeubles (résidentiels, commerciaux, industriels) et dont les parts s’échangent en bourse. Elles offrent une liquidité immédiate, une diversification instantanée et un ticket d’entrée très faible.

La gestion est entièrement passive pour l’investisseur, qui reçoit des distributions régulières, assimilables à des revenus locatifs. De plus, la baisse récente du taux directeur par la Banque du Canada, qui l’a ramené de 4,75 % à 2,75 % entre juin 2024 et juin 2025, a eu un effet bénéfique. Comme le note une analyse de Coldwell Banker Horizon Realty, « cela a déjà aidé à faciliter le financement commercial et résidentiel, donnant aux REITs un élan bienvenu ».

L’alternative, la propriété physique, offre un contrôle total et un potentiel de plus-value supérieur grâce à la gestion active (rénovations, optimisation des loyers) et à l’effet de levier du crédit hypothécaire. Cependant, elle exige un capital de départ conséquent, une gestion active chronophage et une liquidité très faible. Le tableau suivant synthétise les différences clés pour un investisseur basé au Québec.

En somme, les FPI représentent une porte d’entrée stratégique et liquide vers le marché immobilier, idéale pour une diversification de portefeuille. La propriété physique reste une stratégie patrimoniale puissante pour ceux qui ont le capital, le temps et l’expertise pour en extraire la valeur. La protection contre la récession peut donc s’orchestrer en combinant la flexibilité des FPI et la valeur tangible de l’immobilier direct.

Le piège de l’illiquidité : pourquoi ne pas pouvoir vendre rapidement peut ruiner votre stratégie ?

L’un des risques les plus sous-estimés de l’immobilier physique est son illiquidité. En période de prospérité, cette lenteur est un détail. En récession, elle devient un piège stratégique. Lorsque les marchés financiers chutent ou qu’une opportunité d’investissement inattendue se présente ailleurs, la nécessité de mobiliser des capitaux rapidement devient primordiale. Or, vendre un immeuble est un processus qui peut prendre de 3 à 6 mois, voire plus si le marché est au ralenti.

Ce manque de flexibilité peut forcer un investisseur à conserver un actif qui sous-performe ou, pire, à le brader pour obtenir des liquidités, détruisant ainsi des années de plus-value. Le marché montréalais n’est pas à l’abri de ces phases de ralentissement. On a observé un ralentissement bien réel, comme en témoigne la baisse de 8% des ventes résidentielles enregistrée en novembre 2025 selon les données de l’APCIQ. Un tel chiffre signale un marché où les acheteurs ont plus de pouvoir et où les délais de vente s’allongent.

La protection contre ce risque ne consiste pas à éviter l’immobilier physique, mais à construire un matelas de liquidité. Cela passe par une allocation de portefeuille équilibrée, où une partie des actifs est placée dans des instruments liquides comme les FPI, et par le maintien d’une réserve de trésorerie suffisante pour couvrir les charges et les imprévus sans devoir vendre en urgence. Une gestion agile et une chaîne de décision rapide sont également des atouts pour s’adapter aux conditions changeantes.

En définitive, l’illiquidité n’est pas une fatalité mais un paramètre à intégrer dans l’équation stratégique. L’investisseur avisé ne se demande pas seulement quel rendement un actif peut générer, mais aussi en combien de temps il peut le convertir en capital si sa stratégie doit pivoter.

Détenir en nom propre ou en société par actions : l’impact sur votre capacité d’emprunt future

Le choix de la structure de détention – en nom propre ou via une société par actions (Inc.) – est une décision stratégique qui a des répercussions majeures sur la fiscalité et, surtout, sur la capacité d’emprunt future. Détenir un immeuble en nom propre, particulièrement s’il s’agit de sa résidence principale, offre l’avantage majeur de l’exonération du gain en capital à la revente, un avantage fiscal considérable au Canada. Cependant, chaque nouvelle hypothèque personnelle s’ajoute à votre endettement global, ce qui peut rapidement limiter votre capacité à obtenir de nouveaux prêts auprès des institutions financières.

À l’inverse, la création d’une société par actions pour détenir vos immeubles permet de séparer vos finances personnelles de celles de vos investissements. Les dettes de la société n’impactent pas (ou moins directement) votre ratio d’endettement personnel. Les prêteurs analysent en effet différemment le dossier d’une société de gestion bien structurée par rapport à un individu accumulant les hypothèques personnelles. Cette structure facilite l’expansion d’un portefeuille en permettant de contracter plus de financement, mais elle implique une complexité administrative et des coûts plus élevés. Le gain en capital, lui, est entièrement imposable au sein de la société.

La fiscalité des revenus diffère également. Alors que les revenus locatifs en nom propre s’ajoutent à votre revenu personnel, la société est imposée à un taux d’entreprise. De même, la comparaison avec les FPI est éclairante : les distributions des FPI sont imposées à 100% comme un revenu d’intérêt, et non comme un dividende bénéficiant d’un traitement fiscal plus avantageux, ce qui les rapproche fiscalement d’un revenu locatif direct.

Le choix n’est donc pas anodin : le nom propre est idéal pour un ou deux biens, maximisant l’avantage fiscal sur la résidence principale. La société par actions devient quasi indispensable pour l’investisseur qui vise la croissance et l’accumulation d’un parc immobilier important, car elle préserve sa capacité d’emprunt et professionnalise sa gestion.

Quand rénover ou démolir un actif vieillissant pour maximiser la valeur du terrain ?

Face à un actif vieillissant, l’investisseur stratégique se pose une question fondamentale : faut-il rénover pour améliorer les revenus ou démolir pour libérer le plein potentiel du terrain ? La réponse dépend d’un calcul de « valeur d’usage » contre « valeur de redéveloppement ». Rénover est souvent la voie la plus rapide et la moins coûteuse pour augmenter les loyers et la valeur de l’immeuble. C’est une stratégie de création de valeur incrémentale.

La démolition, suivie d’une reconstruction, est une stratégie de transformation. Elle n’est pertinente que si la valeur du nouveau projet, une fois construit, dépasse de manière significative le coût total (achat de l’actif, démolition, construction) et la valeur de l’actif simplement rénové. À Montréal, cette stratégie est particulièrement visible dans la reconversion de bâtiments industriels en lofts résidentiels ou en espaces créatifs, ou encore dans la densification de terrains sous-utilisés.

Cette décision doit être guidée par les règlements de zonage de l’arrondissement et par les grandes tendances démographiques. Un exemple probant est le secteur des résidences pour personnes âgées. Un rapport de Hazelview Investments souligne que ce segment est un axe de croissance clé, avec des projections de croissance de 4,8% TCAC jusqu’en 2042 pour ce segment au Canada, et des taux d’occupation qui dépassent déjà les niveaux pré-pandémie. Démolir un petit immeuble vieillissant pour construire une résidence moderne pour aînés sur un terrain bien situé peut ainsi représenter une création de valeur bien supérieure à une simple rénovation.

La décision finale est donc un arbitrage. Si le zonage permet une densification significative et qu’une demande forte existe pour un nouveau type de produit (comme les résidences pour aînés), la démolition est une option puissante. Dans le cas contraire, une rénovation ciblée pour moderniser l’actif et optimiser les loyers reste la stratégie la plus prudente et la plus rentable.

Quand intégrer des fonds d’infrastructures ou de terres agricoles dans votre portefeuille ?

Pour l’investisseur cherchant une diversification maximale et une protection contre l’inflation, regarder au-delà de l’immobilier traditionnel vers les actifs alternatifs comme les infrastructures et les terres agricoles est une étape logique. Ces classes d’actifs sont souvent décorrélées des cycles immobiliers classiques et offrent des profils de risque-rendement très différents. Les fonds d’infrastructures investissent dans des actifs essentiels comme les ports, les autoroutes, les tours de télécommunication ou, de plus en plus, les centres de données.

Comme le souligne Corrado Russo, Chef des Investissements chez Hazelview Investments, « portés par la transformation numérique et l’intelligence artificielle, les centres de données connaîtront une forte augmentation de demande ». Ces actifs génèrent des revenus stables et prévisibles, souvent encadrés par des contrats à long terme avec des gouvernements ou de grandes entreprises, ce qui les rend particulièrement résilients en période de récession.

Les terres agricoles, quant à elles, offrent une excellente protection contre l’inflation, car la valeur des terres et des denrées qu’elles produisent tend à augmenter avec le coût de la vie. C’est un investissement tangible dont la valeur est intrinsèquement liée à la croissance démographique mondiale et aux besoins alimentaires. Cependant, l’accès à ces actifs au Québec est plus complexe, notamment pour les terres agricoles, en raison de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA) qui limite l’achat par des non-résidents ou des sociétés. L’investissement se fait donc généralement via des fonds spécialisés.

L’intégration de ces actifs doit correspondre à un horizon de placement long. Les infrastructures sont idéales pour des revenus stables et une sensibilité modérée à l’économie, tandis que les terres agricoles sont un pari à très long terme sur la valeur intrinsèque de la terre et une protection robuste contre l’inflation.

Quand l’ouverture d’un restaurant étoilé signale-t-elle la gentrification d’une rue ?

Un gestionnaire de fonds avisé ne se contente pas d’analyser des bilans financiers ; il lit la ville. L’ouverture d’un restaurant gastronomique, d’une boulangerie artisanale ou d’un café « troisième vague » ne sont pas des événements anodins. Ce sont des signaux faibles qui annoncent souvent le début ou l’accélération d’un processus de gentrification. Ce phénomène se traduit par une hausse du revenu moyen des résidents, une augmentation de la demande pour des logements de qualité et, in fine, une appréciation significative de la valeur immobilière.

Pour l’investisseur immobilier, savoir identifier ces signaux permet d’anticiper les tendances et de se positionner dans un quartier avant que la hausse des prix ne soit pleinement enclenchée. Il ne s’agit pas de « prédire » l’avenir, mais d’observer des changements dans le tissu commercial et social d’une rue ou d’un micro-quartier. La piétonnisation d’une artère commerciale par l’arrondissement ou l’installation d’une galerie d’art sont d’autres indicateurs puissants que le quartier gagne en attractivité pour une nouvelle classe de résidents et de consommateurs.

Cet « index de gentrification » informel est un outil d’analyse qualitative qui complète parfaitement l’analyse quantitative des données de marché. Il permet de déceler le potentiel là où d’autres ne voient que des bâtiments vieillissants. À Montréal, des quartiers comme Saint-Henri, Verdun ou Villeray ont tous suivi ce schéma, où un changement de l’offre commerciale a précédé une flambée des prix de l’immobilier, notamment des condos et des plex.

Voici quelques signaux clés à surveiller pour l’investisseur qui veut « lire » la ville :

• Signal 1 : Ouverture d’un café « troisième vague » avec torréfaction sur place.
• Signal 2 : Apparition d’une boulangerie artisanale proposant du pain au levain et des viennoiseries de haute qualité.
• Signal 3 : Piétonnisation estivale ou permanente de la rue principale par l’arrondissement.
• Signal 4 : Installation d’une galerie d’art contemporain, d’un espace de coworking ou d’un studio de création.
• Signal 5 : Une tendance notable où les locataires, poussés par la hausse des loyers, commencent à chercher activement à acheter dans le segment des condos et plex abordables du secteur.

Comment accéder aux fonds de « Private Equity » réservés aux investisseurs accrédités ?

Le sommet de la pyramide de la diversification immobilière est l’investissement en « Private Equity Immobilier ». Ces fonds privés ne sont pas cotés en bourse et investissent directement dans des projets de développement, de redéveloppement ou dans des portefeuilles d’immeubles sous-gérés. Ils offrent un potentiel de rendement très élevé, mais en contrepartie d’un risque plus grand, d’une liquidité quasi nulle sur plusieurs années et de tickets d’entrée importants.

L’accès à ces véhicules d’investissement est strictement réglementé. Au Québec, il est réservé aux « investisseurs qualifiés » (ou accrédités), un statut défini par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Pour se qualifier, un individu doit satisfaire à des critères financiers stricts, attestant de sa capacité à comprendre les risques et à supporter une perte potentielle. Selon les critères de l’AMF, il faut justifier, par exemple, d’un revenu annuel d’au moins 200 000 $ ou d’actifs financiers nets de 1 000 000 $.

Ces fonds permettent de s’associer directement à des gestionnaires experts qui déploient des stratégies de création de valeur inaccessibles aux investisseurs individuels. Par exemple, un fonds pourrait acquérir plusieurs immeubles multifamiliaux dans une région aux fondamentaux solides, les rénover en profondeur, optimiser la gestion locative puis les revendre en bloc après 5 à 7 ans. C’est le type de stratégie déployée par des acteurs comme Pier 4, un FPI privé qui cible les actifs sous-gérés au Canada. L’investisseur qualifié accède ainsi à un potentiel de plus-value institutionnel.

Pour l’investisseur qui a déjà un portefeuille diversifié et qui répond aux critères, le Private Equity Immobilier représente la dernière frontière. C’est une allocation qui demande une confiance absolue dans les gestionnaires du fonds et un horizon de placement à très long terme. Il s’agit moins d’une protection passive contre la récession que d’un pari actif et à haut potentiel sur la capacité d’une équipe à créer de la valeur, quelles que soient les conditions de marché.

Pour structurer votre portefeuille avec cette vision stratégique, l’analyse de vos actifs actuels et de vos objectifs à long terme est la première étape incontournable. Évaluer les options présentées ici avec un conseiller financier ou un fiscaliste est la suite logique pour bâtir une stratégie d’investissement immobilier réellement diversifiée et résiliente.