Condo-hôtel : est-ce vraiment la solution sans souci pour avoir un pied-à-terre à Montréal ?

Pour le voyageur d’affaires ou l’amoureux de Montréal qui visite la métropole plusieurs semaines par an, la question de l’hébergement devient vite un casse-tête financier et logistique. Entre les chambres d’hôtel impersonnelles et coûteuses et la gestion d’un appartement locatif, une troisième voie semble offrir le meilleur des deux mondes : le condo-hôtel. La promesse est séduisante : posséder un pied-à-terre luxueux dans un emplacement de choix, bénéficier de services haut de gamme et percevoir des revenus locatifs pour couvrir les frais, le tout sans le moindre souci de gestion.

Cette vision idyllique, largement relayée par les promoteurs, présente le condo-hôtel comme un investissement « clé en main ». Vous achetez, l’hôtelier s’occupe de tout, et vous profitez de votre suite quelques semaines par an. C’est simple, c’est rentable, c’est prestigieux. Pourtant, cette simplification occulte une réalité opérationnelle et financière bien plus nuancée. Derrière la façade des services de conciergerie et des draps frais se cache un montage complexe qui s’apparente davantage à un partenariat commercial qu’à un simple achat immobilier.

Et si la clé du succès de ce type d’investissement ne résidait pas dans la promesse de revenus passifs, mais dans une compréhension pointue de ses contraintes ? Le véritable enjeu n’est pas de posséder une suite, mais de maîtriser les règles du jeu imposées par l’exploitant hôtelier. Cet article se propose de déconstruire le mythe du « sans souci » en analysant, chiffres à l’appui, la mécanique financière, fiscale et contractuelle qui régit vraiment les condo-hôtels à Montréal. Nous évaluerons les coûts réels, les pièges à éviter et les alternatives souvent plus rentables pour déterminer si ce modèle hybride est véritablement la solution la plus judicieuse pour votre portefeuille et votre style de vie.

Pour vous offrir une vision complète, cet article décortique les aspects cruciaux de l’investissement en condo-hôtel, des mécanismes de revenus aux alternatives de location. Explorez chaque section pour prendre une décision éclairée.

Comment fonctionne le partage de revenus (revenue pool) dans un condo-hôtel de luxe ?

Le cœur du modèle financier d’un condo-hôtel repose sur le système de « revenue pool », ou partage des revenus. Contrairement à un condo locatif classique où vous percevez 100% du loyer, ici, les revenus de toutes les unités participant au programme de location sont mis en commun. Après déduction des frais d’exploitation de l’hôtel (marketing, personnel, entretien, etc.), le solde est réparti entre les propriétaires, généralement au prorata de la superficie ou de la valeur de leur unité. L’exploitant hôtelier prélève au passage une commission de gestion substantielle, souvent entre 40% et 60% des revenus bruts générés.

Sur le papier, ce système mutualise le risque : même si votre unité n’est pas louée, vous touchez une part des revenus globaux. Les promoteurs mettent souvent en avant des projections alléchantes, évoquant 10% à 15% de rendement annuel brut, basées sur les données du marché montréalais d’avant la pandémie. Cependant, ce rendement est brut et ne tient pas compte des charges de copropriété, des taxes foncières et des rénovations que vous devez assumer.

La performance réelle de ce « pool » est directement liée au taux d’occupation de l’hôtel, un indicateur soumis aux aléas du tourisme, de la conjoncture économique et de la concurrence. Une étude de cas sur L’Estérel Suites, Spa et Lac montre que si certains investisseurs ont pu réaliser des profits intéressants à la revente, la réalité des revenus locatifs est plus contrastée. Depuis 2008, de nombreux établissements peinent à dépasser un taux d’occupation annuel de 60%, ce qui impacte directement la somme redistribuée aux propriétaires. Il ne s’agit donc pas d’un revenu garanti, mais d’un dividende sur un actif commercial dont vous ne contrôlez pas la gestion.

Pourquoi devez-vous payer les taxes de vente à l’achat d’un condo-hôtel (et comment les récupérer) ?

Une des surprises les plus importantes pour les acheteurs de condo-hôtels est l’application des taxes de vente (TPS et TVQ) sur le prix d’achat. Contrairement à une propriété résidentielle destinée à l’habitation personnelle, un condo-hôtel est considéré par les autorités fiscales comme un immeuble commercial, car il est destiné à générer des revenus de location à court terme. Par conséquent, l’acheteur doit payer la totalité des taxes de vente lors de la transaction, ce qui représente une sortie de fonds significative dès le départ.

Toutefois, ce qui ressemble à une barrière à l’entrée est en réalité un mécanisme fiscal qu’il est possible, et même crucial, de maîtriser. Vous pouvez obtenir un remboursement de ces taxes si vous pouvez prouver que votre unité est utilisée à plus de 50% à des fins commerciales. Comme le souligne l’avocat spécialisé Yves Joli-Cœur, cette distinction est fondamentale :

Le propriétaire qui décide d’utiliser son condo à titre exclusif, c’est-à-dire d’en être le seul occupant, devra assumer les taxes de vente à l’achat.

– Yves Joli-Cœur, Avocat spécialisé en droit de copropriété

La récupération des taxes n’est pas automatique et nécessite une démarche proactive. Elle transforme une dépense majeure en un levier de rentabilité, mais exige une rigueur administrative sans faille. Ne pas suivre la procédure correctement équivaut à laisser des dizaines de milliers de dollars sur la table, amputant d’autant votre rendement final.

Acheter un condo vide ou une suite d’hôtel : lequel coûte moins cher à l’usage pour 30 nuits par an ?

Pour un visiteur régulier passant environ un mois par an à Montréal, la question se pose : est-il plus économique de supporter les coûts fixes d’un condo-hôtel ou de simplement louer une suite au besoin ? L’analyse doit dépasser le simple prix d’achat. Un condo-hôtel implique des charges de copropriété, des taxes foncières, des frais de gestion et des contributions à un fonds de rénovation. Un condo standard, lui, a aussi ses charges mais offre une flexibilité totale d’usage et une valeur de revente souvent plus stable.

Le calcul doit intégrer le coût d’opportunité. Les revenus locatifs du condo-hôtel sont censés compenser ses coûts fixes. Cependant, ces revenus sont variables et dépendent de la performance de l’hôtel. Un condo standard, bien que ne générant pas de revenus quand vous ne l’occupez pas (sauf si vous le louez vous-même), ne subit pas les commissions de gestion de 40% à 60% et sa valeur est indexée sur le marché immobilier résidentiel, historiquement plus stable que le secteur hôtelier.

Le tableau suivant met en perspective les principaux facteurs financiers pour vous aider à évaluer quelle option est la plus judicieuse pour un usage personnel de 30 nuits par an.

En fin de compte, le condo-hôtel peut sembler moins cher à l’achat pour certaines unités d’entrée de gamme, mais son coût total d’usage, une fois les frais et le manque de flexibilité pris en compte, peut rapidement dépasser celui d’un condo standard pour un usage personnel limité. L’investisseur doit arbitrer entre un actif « sans souci » mais contraignant et un actif plus flexible mais nécessitant une gestion plus directe.

Le piège des jours d’occupation limités qui vous empêche de profiter de votre bien à Noël

L’un des arguments de vente phares du condo-hôtel est la possibilité de profiter de son propre pied-à-terre luxueux. Cependant, cette « propriété » est assortie de contraintes d’usage significatives qui sont souvent découvertes trop tard. La convention de gestion que vous signez avec l’hôtelier stipule un nombre maximum de jours d’occupation personnelle par an. Cette limite est nécessaire pour que l’unité conserve son statut commercial et que l’hôtelier puisse optimiser son taux d’occupation.

Le véritable piège se situe dans le timing de cette occupation. Le contrat vous empêche souvent d’utiliser votre suite pendant les périodes de pointe, qui sont aussi les plus lucratives pour l’hôtel (et donc pour le « revenue pool »). Pensez au Grand Prix, au festival de Jazz, ou à la période des Fêtes. Comme le souligne un témoignage concernant des établissements montréalais réputés, le conflit d’intérêts est évident :

Avant la pandémie, le St-Sulpice ainsi que le Crystal permettaient à leurs propriétaires d’utiliser leurs suites environ jusqu’à 67 jours par année. Ces jours n’étaient pas comptabilisés dans le partage des revenus. Les propriétaires qui choisissent d’occuper leur condo pendant la période des fêtes se privent des revenus les plus élevés de l’année.

– Restrictions d’utilisation dans les condo-hôtels montréalais

Occuper votre condo à Noël ou durant un événement majeur n’est donc pas seulement une question de disponibilité, c’est un arbitrage financier direct. En choisissant de profiter de votre bien, vous renoncez aux revenus les plus importants de l’année, ce qui peut déséquilibrer l’équation de rentabilité sur laquelle reposait votre décision d’achat. Vous êtes propriétaire, mais pas totalement maître chez vous. Vous devez planifier vos séjours en dehors des « blackout dates » imposées par l’hôtelier, ce qui peut être en totale contradiction avec vos propres besoins de voyage.

Quand revendre un condo-hôtel pour ne pas perdre de capital face à l’usure du mobilier ?

La stratégie de sortie est un aspect souvent négligé lors de l’achat d’un condo-hôtel. Contrairement à un condo résidentiel, sa valeur n’est pas uniquement déterminée par l’emplacement et l’état du marché immobilier local. Elle est intrinsèquement liée à la santé financière de l’hôtel et à la performance de l’industrie touristique. C’est une valeur d’exploitation avant d’être une valeur de « brique et mortier ». Cela signifie que votre gain (ou perte) en capital à la revente dépendra de facteurs que vous ne contrôlez pas, comme la réputation de la bannière hôtelière, les taux d’occupation et la concurrence féroce d’alternatives comme Airbnb.

Un autre facteur critique est l’usure. Une suite d’hôtel est soumise à un usage intensif. Le mobilier, les finitions et les équipements doivent être maintenus aux standards de la marque. Le contrat de gestion prévoit généralement un fonds de rénovation auquel vous devez cotiser. Ces rénovations, imposées par l’hôtelier tous les 5 à 7 ans, peuvent représenter des dépenses de plusieurs dizaines de milliers de dollars, venant amputer votre capital. Revendre juste avant un cycle de rénovation majeur peut être une stratégie pour éviter cette dépense, mais les acheteurs potentiels, bien informés, en tiendront compte dans leur offre.

Le marché de la revente est également plus restreint. L’acheteur type est un investisseur, pas une famille cherchant une résidence principale. Ce marché de niche est sensible à la conjoncture. Par exemple, au centre-ville de Montréal, des données récentes d’Altus pour le troisième trimestre 2024 indiquent que seulement 13 appartements neufs ont été vendus en trois mois, illustrant la frilosité du marché actuel. Bien que L’Estérel ait montré des cas de revente profitable après seulement un an, ce scénario reste exceptionnel. Le meilleur moment pour revendre est souvent lié à un cycle hôtelier haussier, un timing difficile à prédire.

Quand négocier un tarif « long séjour » dans un palace plutôt que de louer un appartement ?

Pour le voyageur fréquent qui n’est pas intéressé par les complexités de la propriété, une alternative flexible et souvent négligée existe : la négociation d’un tarif « long séjour » directement avec un hôtel de luxe. Si votre besoin se situe entre 30 et 90 jours par an, cette option peut s’avérer plus avantageuse financièrement et logistiquement qu’un condo-hôtel ou une location meublée traditionnelle. Les hôtels haut de gamme sont souvent prêts à offrir des réductions significatives (parfois jusqu’à 30-50% du tarif affiché) pour garantir une occupation sur plusieurs semaines, surtout en basse saison.

L’avantage principal est la flexibilité totale et l’absence d’engagement capitalistique. Vous ne bloquez pas des centaines de milliers de dollars dans un actif illiquide. Vous ne vous souciez ni des taxes foncières, ni des charges de copropriété, ni des rénovations. Vous bénéficiez de tous les services (ménage, conciergerie, spa, salle de sport) sans les contraintes de la propriété. Le point de bascule se situe généralement autour d’un séjour de 30 jours consécutifs, qui permet de passer des tarifs journaliers aux tarifs corporatifs ou mensuels.

La clé du succès réside dans une négociation directe et bien préparée. Contacter la réception ne suffira pas ; il faut s’adresser au directeur des ventes ou au directeur commercial, qui a la latitude pour créer des forfaits sur mesure. En vous engageant sur une durée, vous devenez un client précieux, ce qui vous donne un levier pour négocier non seulement le prix de la nuitée mais aussi un ensemble d’inclusions qui ajoutent une valeur considérable.

Comment attirer des locataires expatriés avec des baux garantis par leur entreprise ?

Une autre alternative performante au condo-hôtel, pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif à Montréal, est de cibler le marché des expatriés et des professionnels en mission. Ce segment de locataires présente des avantages uniques : les baux sont souvent signés et garantis directement par leur entreprise (multinationales, consulats, entreprises technologiques), ce qui offre une garantie financière quasi absolue et élimine le risque de loyers impayés.

Ces locataires recherchent des appartements meublés et équipés de haute qualité, « prêts à vivre », dans des quartiers stratégiques comme Westmount, Griffintown, le Vieux-Montréal ou le Plateau Mont-Royal. Ils sont moins sensibles au prix que le locataire moyen, car le budget logement est une partie de leur « package » de relocalisation. En conséquence, les propriétaires peuvent exiger un loyer premium. Selon les agences de relocalisation, un forfait tout inclus pour un expatrié peut générer un loyer de 20 à 30% supérieur au marché locatif standard.

Contrairement au condo-hôtel où vous cédez le contrôle de la gestion et de la tarification, cette approche vous permet de rester maître de votre actif. Vous choisissez votre locataire (ou plutôt, l’entreprise qui le mandate), vous fixez le loyer et vous contrôlez le calendrier de location. Bien que cela demande un investissement initial pour l’ameublement et un peu plus d’implication dans la recherche de locataires (souvent via une agence spécialisée), le rendement net et la tranquillité d’esprit sont souvent bien supérieurs.

Location meublée ou vide : quel régime est le plus rentable après impôts et gestion ?

La décision finale pour un investisseur se résume souvent à une question de rendement net. Après avoir analysé le condo-hôtel et les alternatives, il est crucial de comparer leur rentabilité réelle, c’est-à-dire après déduction de tous les frais, taxes et impôts. La location meublée traditionnelle et la location vide représentent les deux autres piliers de l’investissement locatif résidentiel, chacun avec son propre profil de risque, de gestion et de fiscalité.

La location meublée cible des locataires à plus court terme (jeunes professionnels, étudiants, expatriés) et permet de demander un loyer plus élevé. En contrepartie, elle implique un investissement initial pour le mobilier, un taux de roulement plus important et donc plus de gestion. Fiscalement, elle offre un avantage majeur : la possibilité d’amortir le coût du mobilier (Déduction pour Amortissement – DPA), ce qui réduit le revenu imposable. La location vide, quant à elle, attire des locataires plus stables (familles) avec des baux plus longs, réduisant le taux de vacance et la charge de gestion. Le rendement brut est plus faible, mais les coûts le sont aussi.

Le tableau suivant synthétise la rentabilité comparée de ces trois modèles d’investissement à Montréal.

Le condo-hôtel affiche le potentiel de rendement le plus élevé mais aussi le plus volatile, avec des frais de gestion prohibitifs. La location meublée offre le meilleur équilibre entre rendement et contrôle, tandis que la location vide privilégie la stabilité. Pour évaluer la viabilité de tout projet, une règle d’or financière peut être appliquée. Selon un guide de la Banque Nationale, une rentabilité acceptable est atteinte quand le ratio revenus/dépenses est de 110%. Autrement dit, pour chaque 100 $ de dépenses, il faudrait générer 110 $ de revenus.

Le choix d’un condo-hôtel à Montréal ne doit jamais être une décision impulsive basée sur une brochure attrayante. C’est un investissement complexe qui exige une diligence raisonnable approfondie. L’étape suivante, et la plus cruciale, consiste à mandater un expert-comptable et un avocat fiscaliste pour auditer le contrat de gestion et la convention de copropriété avant toute signature. C’est le seul moyen de quantifier précisément les risques, de valider les projections de revenus et de vous assurer que cet investissement correspond réellement à vos objectifs financiers et personnels.