Comment investir dans l’immobilier montréalais malgré l’interdiction d’achat pour les non-Canadiens ?

L’annonce par le gouvernement canadien de l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens a semé l’incertitude parmi les investisseurs étrangers et les expatriés visant le marché montréalais. Beaucoup perçoivent cette mesure comme une fermeture complète, un obstacle rédhibitoire à leurs projets. La discussion se concentre souvent sur la règle générale, en négligeant les subtilités qui font toute la différence. On entend parler de l’impossibilité d’acheter, des exigences financières élevées et d’une fiscalité punitive, créant un tableau décourageant.

Pourtant, cette perspective est incomplète. La réalité juridique est bien plus nuancée. Plutôt qu’une porte fermée, la loi dessine un parcours balisé, avec des passages clairement définis pour ceux qui en connaissent la carte. La véritable question n’est donc pas de savoir s’il est encore possible d’investir, mais plutôt de comprendre *comment* le faire en toute conformité. L’enjeu se déplace de la simple faisabilité vers l’ingénierie de la transaction : maîtriser les exceptions, anticiper les mécanismes fiscaux et sécuriser les procédures à distance.

Cet article a pour vocation de dépasser les idées reçues. En adoptant une approche d’avocat spécialisé, nous allons disséquer les mécanismes juridiques et financiers qui régissent l’investissement immobilier non-résident à Montréal. Nous verrons comment les exceptions à la loi, la gestion de la fiscalité locative, les exigences bancaires, la couverture du risque de change et les procédures notariales ne sont pas des freins, mais des points de contrôle stratégiques à intégrer dans votre projet pour le mener à bien.

Pour vous guider à travers ces complexités, cet article est structuré pour répondre méthodiquement à chaque interrogation, depuis les conditions d’éligibilité jusqu’à la sécurisation finale de votre acquisition. Le sommaire ci-dessous vous permettra de naviguer directement vers les points qui vous concernent le plus.

Quelles sont les exceptions précises qui permettent encore à un étranger d’acheter au Canada ?

Contrairement à une idée répandue, l’interdiction d’achat n’est pas absolue. Le législateur a prévu des exceptions précises, transformant l’interdiction en un système d’accès conditionnel. Il convient de noter que, selon une annonce du gouvernement fédéral, il y a eu une prolongation de l’interdiction jusqu’au 1er janvier 2027, rendant la maîtrise de ces exceptions d’autant plus cruciale. L’admissibilité repose principalement sur le statut de résidence temporaire au Canada, mais sous des conditions strictes qui constituent de véritables points de contrôle.

Deux catégories principales de résidents temporaires peuvent se qualifier pour l’achat d’une propriété résidentielle : les titulaires d’un permis de travail et certains étudiants étrangers. Pour ces derniers, il est impératif d’être inscrit dans un programme d’études autorisé dans un établissement d’enseignement désigné. Pour les titulaires d’un permis de travail, le permis doit être valide et leur accorder le droit de travailler au Canada. Une mise à jour récente a assoupli les règles pour les détenteurs de permis de travail, leur permettant d’acheter une propriété résidentielle s’ils ont au moins 183 jours de validité restants sur leur permis au moment de l’achat et s’ils n’ont pas acheté plus d’une propriété résidentielle.

D’autres conditions s’appliquent, notamment le fait d’avoir produit les déclarations de revenus canadiennes requises pour les années d’imposition applicables. De plus, il existe une exemption importante : l’interdiction ne s’applique pas si un non-Canadien achète une propriété avec son conjoint ou conjoint de fait qui est citoyen canadien, résident permanent, ou une personne enregistrée en vertu de la Loi sur les Indiens. Cette voie constitue une exemption directe et puissante, indépendante du statut de l’acheteur non-canadien.

En définitive, l’accès à la propriété pour un non-Canadien n’est pas une question de nationalité, mais de conformité à un statut spécifique et à des conditions précises définies par la loi.

Retenue fiscale de 25 % sur les loyers : comment l’agent payeur doit-il gérer vos impôts ?

Lorsqu’un non-résident perçoit des revenus locatifs au Canada, la loi fiscale impose une obligation claire à l’agent payeur (le locataire ou le gestionnaire immobilier). En l’absence d’une entente préalable avec l’Agence du revenu du Canada (ARC), cet agent doit retenir 25 % du revenu locatif brut et le remettre à l’ARC. Cette retenue à la source est une mesure préventive pour garantir la perception de l’impôt, mais elle est souvent fiscalement désavantageuse pour l’investisseur, car elle ne tient compte d’aucune dépense (taxes foncières, frais de condo, intérêts hypothécaires).

Heureusement, il existe un mécanisme d’optimisation : le formulaire NR6, « Engagement à produire une déclaration de revenus par un non-résident touchant un loyer de biens immeubles ou réels ou une redevance forestière ». En soumettant ce formulaire avant le premier loyer de l’année, l’investisseur et son agent payeur s’engagent à ce que l’investisseur produise une déclaration de revenus canadienne sur ses revenus locatifs nets. Si l’ARC approuve le NR6, l’agent payeur est autorisé à retenir 25 % du revenu locatif *net* estimé, plutôt que brut. Cela améliore considérablement le flux de trésorerie mensuel.

Le tableau ci-dessous illustre la différence fondamentale entre les deux approches. Choisir la bonne option est une décision stratégique qui impacte directement la rentabilité de votre investissement dès le premier mois.

Le choix entre l’imposition sur le revenu brut et l’option du formulaire NR6 dépend de la structure de vos dépenses, comme le montre cette analyse des options fiscales pour non-résidents.

En contrepartie de l’approbation du NR6, l’investisseur doit impérativement produire une déclaration de revenus T1159 avant le 30 juin de l’année suivante. Le non-respect de cet engagement annule l’entente et rend l’agent payeur responsable des montants qui auraient dû être retenus sur le revenu brut.

Pourquoi les banques exigent-elles 35 % de mise de fonds pour les emprunteurs non-résidents ?

L’exigence d’une mise de fonds substantielle est l’un des points les plus marquants pour un investisseur non-résident au Canada. En règle générale, les institutions financières canadiennes exigent une mise de fonds minimale de 35 % de la valeur de la propriété pour accorder un prêt hypothécaire à un non-résident. Cette règle n’est pas arbitraire ; elle découle d’une analyse de risque rigoureuse de la part des prêteurs.

Pour une banque, un emprunteur non-résident présente un profil de risque plus élevé. L’absence d’un historique de crédit canadien, la difficulté à vérifier les revenus et les actifs à l’étranger, et le risque de recours juridique plus complexe en cas de défaut de paiement sont autant de facteurs qui justifient des conditions de prêt plus strictes. La mise de fonds de 35 % sert de garantie supplémentaire pour la banque, réduisant son exposition financière et s’assurant que l’emprunteur a un engagement financier significatif dans la propriété. Il s’agit d’un mécanisme de protection standard dans l’industrie pour les prêts dits « conventionnels » non assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), assurance à laquelle les non-résidents n’ont généralement pas accès.

Au-delà de la mise de fonds, les banques imposent d’autres conditions. Il est crucial de noter que pour prouver la provenance des fonds, l’argent destiné à l’achat doit être présent dans un compte bancaire canadien pendant une période minimale, souvent 30 à 90 jours avant la signature de l’acte de vente. Les relevés de compte des derniers mois sont systématiquement demandés pour tracer l’origine des fonds, en conformité avec les lois anti-blanchiment d’argent. Un investisseur doit donc anticiper ce délai et organiser le transfert de ses liquidités bien en amont pour ne pas retarder la transaction.

En somme, cette exigence de 35 % n’est pas une pénalité, mais un point de contrôle financier reflétant le cadre réglementaire et la politique de risque des prêteurs canadiens face à une clientèle internationale.

L’erreur de ne pas couvrir votre risque de change ($CAD vs $USD/Euro) lors de l’achat

L’une des erreurs les plus coûteuses pour un investisseur non-résident est de sous-estimer le risque de change. Entre le moment où l’offre d’achat est acceptée et la date de signature chez le notaire, plusieurs semaines, voire plusieurs mois, peuvent s’écouler. Durant cette période, les taux de change entre le dollar canadien (CAD) et votre devise locale (EUR, USD, etc.) peuvent fluctuer de manière significative. Une variation défavorable, même minime, peut se traduire par un surcoût de plusieurs milliers de dollars sur le montant final de votre mise de fonds et des frais associés.

Ignorer ce risque, c’est parier sur la stabilité des marchés, une stratégie hasardeuse en finance internationale. Heureusement, il existe des instruments et des stratégies pour neutraliser cette incertitude et sécuriser le coût de votre acquisition. La gestion proactive du change est une composante non négociable de l’ingénierie financière de votre projet immobilier. L’objectif est de « verrouiller » un taux de change pour connaître avec certitude le coût final de l’opération dans votre propre devise.

En transformant cette variable incontrôlable en un coût fixe, vous renforcez la prévisibilité et la solidité de votre plan d’investissement, une démarche essentielle pour tout acteur international.

Comment donner une procuration valide au Québec pour signer l’acte de vente à distance ?

Pour un investisseur non-résident, l’impossibilité d’être physiquement présent à Montréal pour la signature de l’acte de vente est une situation courante. Le mécanisme juridique pour pallier cette absence est la procuration notariée. Cependant, pour qu’une procuration soit valide et acceptée par le notaire québécois qui instrumente la vente, elle doit respecter un formalisme très strict, qui varie selon le pays où elle est signée. L’erreur serait de croire qu’un simple document signé suffit.

Le processus commence toujours par le notaire québécois. C’est lui qui doit rédiger le projet de procuration, car ce document doit être « spécifique », c’est-à-dire mentionner l’adresse exacte de la propriété, le prix d’achat et les conditions précises de la transaction. Une fois ce projet reçu, vous devez le faire authentifier. C’est ici que la procédure diverge. Si vous signez depuis la France, un accord bilatéral simplifie grandement les choses. Une procuration signée devant un notaire français sera reconnue au Québec.

Pour les signataires dans d’autres pays, la procédure dépend de l’adhésion à la Convention de La Haye. Si votre pays est signataire, le document doit recevoir une « apostille ». S’il ne l’est pas, un processus plus long de « légalisation » via les autorités locales et le consulat canadien est nécessaire. Une fois authentifié, l’original papier doit être envoyé par courrier sécurisé au notaire au Québec. Récemment, la Chambre des notaires du Québec a également autorisé la signature d’actes à distance par visioconférence, une alternative moderne mais dont la mise en œuvre doit être coordonnée avec le notaire.

La reconnaissance mutuelle des actes notariés entre la France et le Québec est un avantage considérable pour les investisseurs français, comme le confirme le Consulat général de France à Montréal. Selon une communication officielle sur les actes notariés, il est clairement établi que la coopération entre les notariats des deux juridictions assure une fluidité procédurale.

En vertu des accords signés entre le Conseil Supérieur du Notariat et la Chambre des notaires du Québec, la procuration authentique établie devant un notaire québécois sera reconnue de la même façon qu’une procuration authentique reçue par un notaire en France.

– Consulat général de France à Montréal, Guide des actes notariés

Anticiper et coordonner ces démarches avec votre notaire québécois dès l’acceptation de l’offre est la clé pour éviter des retards qui pourraient compromettre l’ensemble de l’acquisition.

Quartier des Spectacles ou Plateau : quel secteur résiste mieux aux fluctuations du marché ?

Le choix de l’emplacement est une décision stratégique qui influence non seulement le potentiel de plus-value, mais aussi le type de gestion locative et la résilience face aux cycles économiques. Pour un investisseur non-résident à Montréal, deux quartiers emblématiques présentent des profils d’investissement très distincts : le Quartier des Spectacles et le Plateau Mont-Royal. L’arbitrage entre ces deux secteurs dépend entièrement de vos objectifs : maximisation des revenus à court terme ou stabilité à long terme.

Le Quartier des Spectacles, au cœur du centre-ville, est l’épicentre de l’activité culturelle et touristique. Investir ici, c’est viser une clientèle de professionnels en déplacement, de touristes et de participants aux nombreux festivals. Le modèle locatif privilégié est la location à court ou moyen terme. Le principal avantage est un potentiel de revenus plus élevé et un taux d’occupation qui, en temps normal, frôle les 100 %. Cependant, ce secteur est plus sensible aux chocs économiques qui affectent le tourisme et les voyages d’affaires. La gestion y est également plus intensive, rendant souvent indispensable le recours à une société de gestion spécialisée, ce qui représente un coût supplémentaire mais assure une tranquillité d’esprit pour un propriétaire distant.

À l’inverse, le Plateau Mont-Royal offre un profil de risque et de rendement différent. Ce quartier résidentiel prisé, avec son architecture unique et sa vie de quartier dynamique, attire une clientèle de familles, de jeunes professionnels et d’étudiants pour des baux de longue durée (12 mois ou plus). La demande y est structurellement forte et stable, ce qui rend le secteur extrêmement résilient aux fluctuations économiques. Les revenus locatifs sont réguliers et prévisibles, et la gestion peut être plus autonome, bien qu’un gestionnaire local soit toujours une option prudente pour un non-résident. Le potentiel de plus-value à long terme y est historiquement excellent en raison de la rareté des biens et de l’attrait constant du quartier.

Le tableau suivant synthétise les caractéristiques clés de chaque quartier pour aider à la prise de décision, en se basant sur une analyse comparative des profils d’investissement montréalais.

En conclusion, le Quartier des Spectacles s’adresse à l’investisseur cherchant un rendement potentiellement plus élevé mais acceptant une volatilité et une gestion plus complexes, tandis que le Plateau est l’option de choix pour celui qui privilégie la stabilité, la prévisibilité et la croissance patrimoniale à long terme.

Pourquoi devez-vous payer les taxes de vente à l’achat d’un condo-hôtel (et comment les récupérer) ?

L’acquisition d’un condo-hôtel est une option d’investissement intéressante pour un non-résident, car elle offre une gestion entièrement déléguée et un potentiel de revenus locatifs. Cependant, ce type de propriété présente une particularité fiscale majeure : elle est considérée comme un immeuble commercial aux yeux des autorités fiscales. Par conséquent, l’acheteur doit payer les taxes de vente, soit la Taxe sur les produits et services (TPS) et la Taxe de vente du Québec (TVQ), sur le prix d’achat, ce qui n’est pas le cas pour une propriété résidentielle existante.

Ce surcoût initial, qui représente près de 15 % du prix d’achat, peut surprendre les investisseurs non avertis. Heureusement, ce montant n’est pas une dépense définitive. Il est possible d’obtenir un remboursement complet de ces taxes, à condition de respecter certaines conditions. Le principe est que les taxes sont remboursables si la propriété est utilisée à des fins commerciales. Dans le cas d’un condo-hôtel, cela signifie que votre unité doit être intégrée dans le pool de location géré par l’opérateur hôtelier.

Pour être éligible au remboursement, l’utilisation de l’unité à des fins commerciales doit être prédominante, généralement définie comme plus de 90 % du temps. Dès que cette condition est remplie après l’acquisition, l’acheteur peut soumettre une demande de remboursement auprès de l’Agence du revenu du Canada (pour la TPS) et de Revenu Québec (pour la TVQ). Cette démarche implique de remplir des formulaires spécifiques (GST189 et FP-189) et de fournir les documents justificatifs, comme l’acte de vente et la preuve de l’intégration au programme de location.

Le processus, bien que bureaucratique, est bien établi. Le délai pour recevoir les fonds est généralement de quelques mois après la soumission d’un dossier complet. Il est donc crucial de ne pas considérer ces taxes comme un coût irrécupérable, mais plutôt comme une avance de fonds temporaire à budgétiser dans le montage financier initial de l’opération.

Ne pas anticiper ce flux de trésorerie (sortie puis entrée) est une erreur de planification qui peut mettre à mal la structure financière de votre investissement. Une coordination avec un comptable fiscaliste est fortement recommandée.

Comment sécuriser votre transaction résidentielle entre l’offre acceptée et la signature chez le notaire ?

La période entre l’acceptation de l’offre d’achat et la signature finale de l’acte de vente est une phase critique, particulièrement pour un acheteur non-résident. C’est durant cet intervalle, souvent de 30 à 60 jours, que les vérifications diligentes (due diligence) doivent être effectuées et que la transaction doit être juridiquement et financièrement sécurisée. Agir avec méthode et anticipation est la meilleure protection contre les imprévus.

La première étape consiste à réaliser une inspection en bâtiment rigoureuse. Il est impératif de mandater un inspecteur certifié, membre de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ). Pour un acheteur à distance, il est tout à fait possible et recommandé de participer à l’inspection par vidéoconférence, ce qui permet de poser des questions en direct et de visualiser les points d’attention. Ensuite, il est prudent d’insérer dans l’offre d’achat une clause conditionnelle spécifique au statut de non-résident, permettant de se retirer de la vente si, par exemple, le financement ou une autorisation administrative venait à faire défaut.

La sécurisation financière est un autre pilier. Le transfert international des fonds pour la mise de fonds et les frais doit être initié au moins 5 à 7 jours ouvrables avant la date de signature. Les délais interbancaires et les vérifications de conformité peuvent être plus longs qu’anticipé. Enfin, 24 à 48 heures avant la signature, demandez à votre courtier immobilier d’effectuer la visite finale (« walk-through ») en votre nom, idéalement en vidéo, pour vous assurer que la propriété est dans l’état convenu, sans dommages survenus depuis votre dernière visite ou l’inspection.

Cette phase est une orchestration de plusieurs expertises. Une communication fluide entre vous, votre courtier, votre notaire et votre inspecteur est le garant d’une transaction sereine et sécurisée, sans mauvaises surprises le jour de la clôtura.

Pour mettre en pratique ces conseils et obtenir une analyse personnalisée de votre situation, l’étape suivante consiste à consulter un conseiller juridique spécialisé en droit immobilier et en immigration d’affaires afin de structurer votre projet d’investissement en toute conformité.